Financement relais sur la cession d’un actif immobilier sous compromis situé à Les Avirons

Fiche de l’entreprise

Le groupe familial DARTY s’inscrit dans une histoire entrepreneuriale locale de plus de 50 ans dans la distribution alimentaire à La Réunion. L’activité repose sur un savoir-faire de commerçant indépendant de proximité, transmis sur trois générations, avec une volonté affirmée de pérennisation familiale et de développement maîtrisé.

L’origine de l’activité remonte à 1978, avec la reprise par Monsieur Orly DARTY de l’épicerie familiale située aux Avirons. Dès son arrivée, le point de vente est agrandi et modernisé. En 1984, un supermarché de 400 m² est créé et exploité via la société SOCOA, entité toujours en activité aujourd’hui. Le magasin connaîtra plusieurs phases d’agrandissement successives (800 m² en 1992 puis 950 m² en 2002), afin de répondre à l’évolution des attentes des consommateurs en matière d’assortiment, de confort d’achat et de services, tout en conservant des rayons traditionnels (boucherie, charcuterie, fromages).

La stratégie du groupe a toujours privilégié une approche de supermarché de proximité qualitatif, refusant les modèles de hard ou soft discount jugés inadaptés à la zone de chalandise des Avirons. Ce positionnement s’est illustré notamment en 2009 par le refus de suivre un changement d’enseigne imposé par un ancien franchiseur, conduisant à une période d’indépendance puis à un nouveau partenariat structurant.

Depuis 2015, SOCOA s’inscrit dans un cadre de franchise avec Vindémia, acteur historique de la grande distribution dans l’Océan Indien. À la suite du rachat de Vindémia par le groupe GBH en 2020, le supermarché des Avirons a intégré l’enseigne Carrefour Market. Ce changement a permis de renforcer l’attractivité commerciale du point de vente grâce à un assortiment élargi (marques nationales, locales, MDD et premiers prix), à une logistique performante et à une communication portée par le leader de la GMS à La Réunion. Le contrat de franchise a été renouvelé pour une durée de cinq ans.

Aujourd’hui, l’activité repose sur un magasin solidement implanté localement, bénéficiant de l’appui d’un grand groupe tout en conservant une gouvernance familiale et une connaissance fine de son marché.

Présentation du projet

L’opération consiste à mettre en place un prêt relais adossé à la cession d’un actif immobilier à usage commercial, actuellement en cours de vente. 

Cet actif, initialement détenu par FAMIOR, a été intégré dans une réorganisation du groupe : les parts de la SCI ont été cédées à la SAS GBB, désormais holding de tête.

La cession de l’actif immobilier est juridiquement engagée, un compromis de vente ayant été signé devant notaire. La signature de l’acte authentique est prévue au 1er mars 2026 pour un prix de 1 950 000 €, constituant un événement de liquidité clairement identifié.

Dans l’intervalle, le groupe doit faire face à des besoins de trésorerie à court terme liés à plusieurs projets structurants, notamment l’implantation de deux supermarchés Carrefour Market à La Possession et aux Avirons. Le prêt relais permet d’anticiper une partie du produit de la vente sans attendre sa réalisation définitive.

Ce financement bénéficie d’une couverture supérieure à 160 % par le prix de vente de l’actif, offrant une marge de sécurité significative.

Il s’inscrit dans une logique de financement transitoire de courte durée, destiné à être remboursé in fine grâce à une cession dont le calendrier et les modalités sont déjà contractualisés, assurant ainsi une bonne visibilité sur le remboursement.

Le porteur de projet sollicite la plateforme pour un financement à hauteur de 1 210 000 € soit 62% du financement dans le cadre d’un besoin en trésorerie pour le développement de 2 nouveaux supermarchés.  L’actif sera cédé pour un prix total de 1 950 000 € et le reliquat de sa vente, soit 741 K€ permettra de couvrir les frais financier, les frais de plateforme ainsi que le coût des garanties. 

Ce financement relais est adossé à la vente d’un actif qui permettra de garantir le montant emprunté. L’opérateur ne sollicitera pas d’établissement bancaire en parallèle.

Structuration juridique de l'opération

Localisation de l'opération

La commune des Avirons est située sur la côte ouest de La Réunion, entre L’Étang-Salé et Saint-Leu. Elle bénéficie d’un positionnement attractif, à proximité des principaux axes de circulation de l’Ouest (proximité avec la N1), tout en conservant une identité de commune résidentielle à taille humaine.

Le tissu économique local repose essentiellement sur les commerces de proximité, qui répondent aux besoins quotidiens de la population. Ces commerces, majoritairement orientés vers l’alimentation, la restauration, les services et la santé, s’appuient sur une clientèle locale régulière et peu dépendante des flux touristiques, ce qui leur confère une certaine stabilité.

Dans un environnement marqué par une demande de proximité et un développement maîtrisé, les commerces implantés aux Avirons s’inscrivent dans une dynamique favorable, soutenue par l’attractivité résidentielle de la commune et par la vitalité de la côte ouest de l’île.

Situation géographique

Photo du magasin

Le marché de La Réunion

À La Réunion, les formats de distribution alimentaire comme les petites et moyennes surfaces (supermarchés de proximité) s’insèrent dans un marché dominé par les grandes surfaces (hypermarchés et supermarchés). Selon l’Insee, environ 77 % des achats alimentaires des ménages réunionnais sont réalisés dans ces formats de grande distribution, ce qui dépasse les taux observés en métropole ou aux Antilles, malgré une densité de points de vente moins importante sur l’île. 

Ce poids élevé traduit une forte préférence des consommateurs pour les points de vente alimentaires à assortiment large, même s’il existe une légère tendance de recul de leur part de marché par rapport aux années précédentes. Les grandes surfaces détiennent des positions quasi-monopolistiques sur certains segments de produits de base (produits laitiers, riz, pâtes, etc.), renforçant leur attractivité pour les achats du quotidien. 

La concurrence au sein de la distribution est concentrée autour de quelques acteurs dominants, ce qui se répercute également sur les formats de proximité ou moyenne surface : les parts de marché sont fortement polarisées, avec les leaders occupant les premières positions et les autres enseignes loin derrière.  Cette forte concentration du secteur influence directement la dynamique concurrentielle pour toute implantation ou maintien d’un commerce alimentaire de proximité.

Par ailleurs, malgré une conjoncture récente moins favorable (inflation et pression sur le pouvoir d’achat), le modèle des surfaces alimentaires a montré une résilience structurelle et des performances financières globalement solides à La Réunion, avec par exemple un taux d’excédent brut d’exploitation médian supérieur à celui observé en métropole. 

Enfin, bien que les grandes surfaces dominent, les formats de proximité conservent un rôle important en répondant à des besoins quotidiens spécifiques (commodité, rapidité d’achat, dépannages locaux). Leur attractivité dépend largement de facteurs tels que l’emplacement géographique, l’accessibilité, la compétitivité prix et l’adaptation de l’assortiment aux habitudes locales.

L'actif - Valorisation des murs

Cette valorisation est basée sur le rapport fourni par l’expert immobilier sur la valeur des murs du commerce. 

Le taux de rendement utilisé a été calculé sur la base de 2 méthodes :
- Par scoring selon des critères sur la zone et les caractéristiques techniques du local commercial, faisant ressortir un taux à 7,5%
- Par tables professionnelles faisant ressortir un taux de rendement à 7%.

Une moyenne de ces deux taux à par conséquent été réalisée.

Valorisation du FDC - SOCOA

Valorisation patrimoniale :

Valeur de la clientèle : Celle-ci a été évaluée sur les bases du barème fiscal et de l’analyse sectorielle Epicerie Supérette 2024 (source : CNOEC – Janvier 2025) en retenant un coefficient d’application de 25% au chiffre d’affaires TTC moyen sur les trois dernières années.

Valeur des immobilisations corporelles : L’actif net a été corrigé en prenant en considération la perte des investissements du projet initial non abouti entraînant une moins-value de l’ordre de 800 k€.

Valorisation EBE à 5 ans :

La valeur de l'entreprise est déterminée en fonction de la rentabilité d'exploitation en tenant compte d'un nombre d'années, sous déduction de l'endettement restant.

Tableau des ressources

Le plan de financement global est de 1 945 941 €, le reliquat de la vente de 735 941 € s'ajoute au tableau des ressources ci-dessous

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	0 K€	1 210 000 K€	0 K€	1 210 000 K€
Quotité	0.00 %	100.00 %	0.00 %	100 %

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